Drukuj

Z Jackiem Furgą, wiceprezesem Centrum Prawa Bankowego i Informacji, rozmawia Krzysztof Maciejewski.

Spójrzmy może na początek na minione 20 lat. Gdzie, Pańskim zdaniem, ujawniła się najbardziej dotkliwie słabość polskiego rynku nieruchomości?

– Największym problemem dla budownictwa i całego powiązanego z tym otoczenia, a mam na myśli też sektor finansowy i instrumenty finansowe, jest brak wizji rozwoju mieszkalnictwa i rozwiązywania problemów mieszkaniowych. Z danych statystycznych wynika, że w Polsce brakuje obecnie około 1,6–1,8 mln mieszkań. Do tego powinno się dodać kolejne 1–1,1 mln, które ze względu na standard w zasadzie powinny być wyburzone, gdyż nie nadają się nawet do remontu. Co więcej, nie ma obecnie szansy przełożenia tych potrzeb statystycznych na popyt realny. Brak jest instrumentów, które ułatwiałyby zakup domu lub skorzystanie z mieszkania na wynajem. Proszę zauważyć, że obecnie tychże mieszkań na wynajem nie budują ani gminy, ani inwestorzy prywatni, ani państwo. Potrzeby są olbrzymie i z pewnością nie wszystkie będą mogły być zrealizowane za pomocą dostępu do własności mieszkaniowej. Chociaż znaczenie tej ostatniej będzie rosło w kontekście trwającej dyskusji na temat odwróconej hipoteki.

W jakim sensie?

– Na Zachodzie mieszkanie traktowane jest jako najlepsza forma zabezpieczenia na starość. Jeśli ktoś ma własne lokum, to nie ponosi kosztów najmu w późnym okresie. Może je więc wynająć, samemu, przenosząc się do mniejszego wynajętego mieszkania, by z różnicy wypracować sobie emeryturę czynszową. Może także zastawić je w banku pod hipotekę odwróconą, co za kilka lat będzie także w Polsce wykonalne. W krajach Europy Zachodniej emeryci często wynajmują komuś mieszkania, a sami przenoszą się np. do Portugalii, gdzie ceny najmu są znacznie niższe. Przyjemnie siedzieć nad przyjaznym południowym morzem, gdy czerpie się dochód z wynajęcia mieszkania w Warszawie, Poznaniu czy Krakowie. Własne mieszkanie jest z pewnością filarem, do którego każdy powinien dążyć, a państwo powinno w tym pomagać. A pozostali, którym nie powiedzie się zbudowanie tego filaru, mają prawo liczyć na korzystne ceny najmu. To przekłada się płynnie na rozwój rynku pracy, bo sprawnie działający rynek mieszkań na wynajem powinien być okolicznością temu sprzyjającą. Szczególnie przy bezrobociu, kiedy trzeba aktywnie poszukiwać pracy poza miejscem zamieszkania.

Jak Pan ocenia politykę mieszkaniową obecnego rządu?

– Wspominałem o braku wizji rozwoju mieszkalnictwa, ale dotyczy to właściwie wszystkich rządów do tej pory. Ostatnia próba zmierzenia się z tą materią przypadła na czasy, gdy premierem była Hanna Suchocka, a ministrem gospodarki przestrzennej i budownictwa – Andrzej Bratkowski, kiedy to powstawały jakieś długoterminowe rozwiązania systemowe. Od kilkunastu lat nie dzieje się nic, a podejmowane działania mają raczej charakter doraźnych akcji, jak chociażby „Rodzina na swoim”. Pomijając nawet fakt, że środki z tego programu można było wydać bardziej efektywnie.

A czy legislacja nadąża za rozwojem rynku?

– Problemem jest raczej brak wiary w długoterminową stabilność rozwiązań prawnych. Mamy kilka różnych systemów opodatkowania obrotu nieruchomościami – w zależności od terminu zakupu i sprzedaży mieszkania inaczej rozliczamy się z urzędem skarbowym. To nie sprzyja planowaniu, tym bardziej że proces budowlany w Polsce trwa średnio (wliczając też domy budowane systemem gospodarczym) około 11–13 lat. W przypadku deweloperów od momentu uzyskania pozwolenia na budowę aż po oddanie do użytkowania mijają 3–4 lata. Jednak z budowanych rocznie około 160 tys. apartamentów ponad połowa jest budowana właśnie systemem gospodarczym.

W wielu miejscach brakuje nie tylko wizji, ale nawet planów zagospodarowania przestrzennego. Jak to się przekłada na rynek?

– To też jest bariera – zresztą skandaliczne jest to, że aktualnie zaledwie 16 proc. powierzchni kraju ma ważne plany zagospodarowania przestrzennego. Byłem niedawno na kongresie geodetów, którzy stwierdzili, że gdyby tylko pojawiło się odpowiednie zalecenie, to całą Polskę można by było pokryć planami w ciągu półtora roku. Chyba jednak nie wszystkim zależy, aby to zostało zrobione. Gdyby tak się stało, karty zostałyby rozdane i wolno by było budować tylko tak, jak by to zostało ustalone. Istniejące status quo sprzyja nie tylko niektórym inwestorom, ale prawdopodobnie również urzędnikom. Stąd pewnie takie, a nie inne terminy realizacji projektów.

A jak z finansowaniem?

– Jedynym dostępnym dziś źródłem finansowania jest typowy, komercyjny kredyt hipoteczny. Każdy, kto ma odpowiednie dochody i zabezpieczenie hipoteczne, może go uzyskać. Jednak przy kwocie kredytu przekraczającej 80 proc. wartości nieruchomości i przy obecnych stopach, staje się on bardzo trudny do spłaty. Do 2008 r. było inaczej, bo banki bardzo ochoczo rozdawały wtedy pożyczki o opcjach zerowych, niemalże pozbawione dodatkowych opłat. To się jednak zmieniło i dziś kredyty są drogie. Na mieszkanie trzeba jednak oszczędzać dłużej niż na telewizor czy pralkę. Dla bezpieczeństwa sektora mieszkalnictwa ważne jest, by wkład własny wynosił minimum 20–25 proc. wartości nieruchomości, a im więcej, tym lepiej. To dopinguje kredytobiorcę do wywiązywania się ze zobowiązań, zwłaszcza w obecnych nieciekawych czasach, gdy wartość nieruchomości może spadać w czasie. W przypadku sporej części kredytobiorców jest tak, że nieruchomość jest mniej warta niż bieżące zadłużenie.

Polskę ominęła jednak bańka hipoteczna...

– Kryzys dotarł do nas we wczesnym etapie – gdyby potrwał jeszcze 2–3 lata, spadki cen byłyby znacznie wyższe.

Dlaczego w Polsce nie udało się stworzyć systemu budownictwa społecznego, podobnego do niemieckich Bausparkassen?

– To prawda, że brak jest u nas systemu długoterminowego, systematycznego oszczędzania. Związek Banków Polskich i Centrum Prawa Bankowego i Informacji w ramach obsługi legislacyjnej podejmują pewne inicjatywy. Od kilku lat promujemy powrót do idei kas budowlanych. Ten system powstał 130 lat temu w Niemczech i Austrii i działa tam świetnie do tej pory. Na fali przemian ustrojowych uruchomiono go z powodzeniem we wszystkich krajach byłego bloku wschodniego – poza Polską. W Czechach w tych kasach oszczędza co drugi Czech, na Słowacji – co piąty Słowak. ZBP wydał rekomendację zalecającą wdrożenie tych idei. Co do bardziej konkretnych, bo rządowych, pomysłów przyjęto nawet stosowną ustawę w 1997 r., jednak dalsze działania zablokowano, uznając, że istniejące już w Polsce rozwiązania są wystarczające, by rynek rozwijał się.

Skąd ten upór?

– Za sprawą różnych misji doradczych związanych z Bankiem Światowym i nie tylko, dominował u nas amerykański sposób myślenia o traktowaniu mieszkania wyłącznie jako towaru. Ten mit upadł przy okazji kryzysu subprime, gdy okazało się, że dwie rynkowe instytucje zajmujące się refinansowaniem pożyczek hipotecznych, Fannie Mae i Freddie Mac, korzystały jednak z wielomiliardowych dotacji i gwarancji rządu federalnego. Bo mieszkanie z jednej strony jest towarem, ale z drugiej to realizacja najbardziej podstawowej potrzeby każdej rodziny i filar budowania jej zamożności z pokolenia na pokolenie.

Wśród wymienionych w pierwszym pakiecie deregulacyjnym profesji znalazły się również: pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości. Według Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, zrzeszającej w swoich strukturach licencjonowanych pośredników obrotu nieruchomościami, proponowane przez Ministerstwo Sprawiedliwości zmiany znacznie ograniczą jakość wykonywanych usług przez pośredników... Czy te pomysły są korzystne z punktu widzenia rynku?

– To nie będzie korzystne, gdyż mamy jeszcze stosunkowo młody rynek, który dodatkowo jest rynkiem bardzo nieprzejrzystym. Transakcji dokonuje się niewiele i brakuje wiarygodnego systemu informacji o tym, jakie miały miejsce. Jeżeli pośrednik obrotu nieruchomości wywiązywał się z tego obowiązku i jego rzetelności zawodowej nie można nic zarzucić, to nie powinno się na tym etapie niczego zmieniać – także z punktu widzenia bezpieczeństwa rynku. Nie może być tak, że każdy będzie mógł zostać pośrednikiem – najwyżej się ubezpieczy. Tu chodzi przecież o umiejętność czytania dokumentów i umów, o profesjonalną pomoc i o dostęp do informacji.

A propos tego dostępu do informacji – od 8 lat działa już AMRON...

– Rozwój systemu AMRON ma na celu zapełnienie jednej z wcześniej wspomnianych luk. Polska jest jednym z nielicznych krajów w Europie, a być może nawet jedynym, w którym nie funkcjonuje rejestr katastru, czyli publiczny zbiór aktualizowanych na bieżąco wartości nieruchomości. To ma olbrzymie znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. Oczywiście, jest to także instrument wykorzystywany przez władze skarbowe do naliczania podatku od ich wartości. I ten właśnie element decyduje chyba o tym, że kolejne rządy obawiają się wprowadzenia tego rejestru. Terminy wprowadzenia podatku katastralnego były już trzykrotnie przesuwane. A po co jest potrzebne to rozwiązanie? Problemem pozostaje pewna asymetria w dostępie do informacji – bardzo często jedna ze stron transakcji wykorzystuje dostępną jej wiedzę kosztem drugiej strony.

Dane w systemie AMRON też nie są ogólnie dostępne...

– W tej chwili oferujemy na naszej stronie internetowej kalkulator dla sześciu największych aglomeracji, dzięki któremu za symboliczną wręcz opłatą, opłacaną przez SMS, można zamówić wycenę swojego domu. Dostęp do danych w systemie mają rzeczoznawcy, pośrednicy i deweloperzy, jak również wszystkie banki. Jeżeli ktoś ubiega się o kredyt, może poprosić o sprawdzenie wartości objętej hipoteką nieruchomości.

Istnieją chyba też wciąż problemy z niekompletnymi mapami własności, sprawiające kłopot dla klientów (zapisy w hipotece) i dla banków (ten sam majątek jako poręczenia kilku kredytów)...

– Problemy własnościowe dotyczą właściwie tylko Warszawy, co jest efektem tzw. ustawy warszawskiej, czyli kolejnych zmian w ustawie o ustroju miasta stołecznego Warszawy. Poza tym, na terenach Śląska i Mazur występuje kwestia nieruchomości poniemieckich, co jest pokłosiem emigracji polskich obywateli przyznających się do niemieckich korzeni z lat 70. Gminy przejmowały wtedy majątki w sposób raczej nieuregulowany. Oprócz tego, sporo zaniedbań jest jeszcze w poprawności granic geodezyjnych działek. Porównanie map satelitarnych z mapami geodezyjnymi w urzędach pokazuje, że nawet 60 proc. działek ma w rzeczywistości granice niezgodne z tymi wytyczonymi na mapach geodezyjnych. Czasami jest to kwestia kilkudziesięciu centymetrów, jednak w niektórych przypadkach chodzi o znacznie większe odstępstwa od powierzchni zawartych w dokumentacji.

A czego brakuje polskiemu systemowi bankowemu w kontekście rynku hipotecznego?

– Trzeba pamiętać, że udzielone kredyty hipoteczne w kwocie 330 mld zł, które znajdują się w portfelach banków, opierają się głównie na 1–3-miesięcznych lokatach. Gdy bank udziela kredytu na 50 lat, a ma zapewnione finansowanie na 3 miesiące, to nie jest to zbyt zdrowa sytuacja. W tym kontekście budowanie wspomnianych wcześniej kas budowlanych zapewnia zupełnie inny komfort. To, czego potrzeba w takim systemie, przynajmniej w pierwszych latach, to bardziej zdecydowane wsparcie przez państwo. Chodziłoby więc oczywiście o zwolnienie z podatku Belki, ale także i inne formy zachęty, jak np. wypłacanie corocznych premii oszczędzającym.

Co jest w takim razie osiągnięciem godnym pochwały, gdy spoglądamy 20 lat wstecz? Co się udało?

– Udało się zbudować bezpieczny system bankowy, który naprawdę wyróżnia się na tle Europy. Udało się nam, jako sektorowi finansowemu, stworzyć wiele rozwiązań infrastrukturalnych, jak BIK czy KIR – to były nasze własne inicjatywy, które nie kopiowały żadnych wcześniejszych wzorców. Także system AMRON nabiera bardzo istotnego znaczenia.