W dniu 28 lipca 2010 r. Urząd Komisji Nadzoru Finansowego umieścił na swojej stronie internetowej do konsultacji do dnia 11 sierpnia 2010 r. projekt zmiany rekomendacji S, która dotyczyć będzie dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie. Niestety do projektu rekomendacji nie zostało dołączone uzasadnienie proponowanych zmian ani analiza skutków wprowadzanych zmian dla gospodarki.

Obecnie sektor bankowy zapoznaje się propozycjami dobrych praktyk zawartych w zmienionej rekomendacji i w trakcie spotkań wypracuje stanowisko w tej sprawie i przekaże do Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego.

Jednakże już dziś można wskazać, że projekt Rekomendacji S wprowadza szereg zmian zarówno jakościowych dla zarządzania ryzykiem kredytowym jak i ilościowych ograniczeń dla rozwoju rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Dalej zaostrza on w stosunku do rekomendacji T wymogi w odniesieniu do kredytów finansujących nieruchomości. Na szczególną uwagę zasługuje kolejne ograniczenie dotyczące udzielania kredytów walutowych. (rekomendacja 7 2.3.7) – która wprowadza limit udziału detalicznych ekspozycji kredytowych finansujących nieruchomości otwartych na ryzyko walutowe do poziomu maksymalnie 50% portfela detalicznych ekspozycji finansujących nieruchomości. Obecnie udział ten jest w sektorze na poziomie 63%, co mają zrobić banki które już udzieliły kredyty walutowe powyżej limitu 50% portfela? – Zgodnie z sugestią UKNF muszą w krótkim czasie zrezygnować z udzielania walutowych kredytów hipotecznych do czasu obniżenia tego udziału – to będzie miało swoje negatywne konsekwencje: wzrost cen złotego na rynku międzybankowym, kolejną wojnę cenową o depozyty w złotych, problemy z płynnością. Limit ten w rzeczywistości musi być jeszcze niższy niż 50%, aby uwzględniać przewidywania zmian kursu walutowego w przyszłości i możliwości zmian wartości portfela kredytów walutowych wyrażonych w złotych. Warto przypomnieć, iż kredyty hipoteczne w walutach są najbezpieczniejszym składnikiem portfela kredytowego banków – udział złych kredytów w portfelu walutowych kredytów mieszkaniowych to zaledwie 1% na koniec 2009 r. podczas gdy kredyty złotowe zagrożone w złotowych kredytach mieszkaniowych stanowią 2,4% na koniec 2009 r.

Warto wskazać również na rekomendację (Rekomendacja 11.3.1.3) ograniczającą okres spłaty ekspozycji do 25 lat przy badaniu zdolności kredytowej – nawet gdy umowny okres spłaty jest dużo dłuższy. Rekomendacja ta w połączeniu z rekomendacją T –nakazującą badanie zdolności kredytowej w którym uwzględnia się maksymalny wskaźnik zadłużenia DTI na poziomie 50% (lub 65% przy wynagrodzeniu powyżej średniej krajowej). Także konieczność przeprowadzania stress testów uwzględniających zmianę stopy procentowej o 400 p.b. i zmianę kursu walutowego o 30% spowodować może dalsze obniżenie zdolności kredytowej klientów ograniczając dostęp do własnego mieszkania klientom mnie zamożnym.

Obawiamy się, iż nowa Rekomendacja S spowoduje dalsze poważne ograniczenie w dostępie do kredytów mieszkaniowych dla polskich obywateli. Dlatego też potrzebna jest debata społeczna na temat dalszego rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce i określenia alternatywnych źródeł jego finansowania w stosunku do kredytów mieszkaniowych.