W związku z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która wejdzie w życie 20 lutego 2011 r., zmienią się przepisy dotyczące podziału hipoteki w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokalu (art. 76 ust. 4).
Zgodnie z obowiązującym obecnie przepisem, do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, nie stosuje się przepisu o powstaniu hipoteki łącznej w razie podziału nieruchomości.
W takim przypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. Po 20 lutego 2011 r. omawiany przepis stanowić będzie, że w razie podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu nabywca wydzielonej nieruchomości będzie mógł żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału. Jeżeli jednak sposób podziału hipoteki zostanie określony w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawniony w księdze wieczystej, podział następować będzie stosownie do postanowień umowy.
Najważniejszą kwestią dla praktyki bankowej będzie właśnie fakt, że na gruncie przepisów znowelizowanej ustawy dalej będzie istniała możliwość zawierania umów o podział hipoteki. W tym przypadku hipoteka ulegnie podziałowi zgodnie z ujawnionym w księdze wieczystej podziałem określonym w umowie, co zapewniać będzie nabywcy ochronę przez obciążeniem jego lokalu hipoteką łączną. Natomiast w przypadku braku umowy o podział hipoteki, nabywca będzie mógł się domagać proporcjonalnego podziału hipoteki łącznej obciążającej jego mieszkanie.
Należy podkreślić, iż zarówno na gruncie obecnych przepisów ustawy, jak i po nowelizacji praktyka banków nie ulegnie zmianie. Obecnie, jak i po 20 lutego 2011 r. bank, który udziela kredytów deweloperom, standardowo wyraża również zgodę na bezciężarowe (bezobciążeniowe) wydzielenie nieruchomości, która ma być sprzedana nabywcy. Dla nabywców oznacza to, iż nabywać będą nieruchomość wolną od obciążeń hipotecznych.
Podsumowując, przepisy znowelizowanej ustawy nie stanowią zagrożeń dla rozwoju rynku kredytowania nieruchomości, nie wpłyną na akcję kredytową, ani na zdolność kredytową nabywców nieruchomości. Co więcej, przepisy znowelizowanej ustawy zapewniają dodatkową ochronę nabywców poprzez konieczność ujawnienia sposobu podziału hipoteki w księdze wieczystej. Banki w praktyce stosowania nowych przepisów dołożą wszelkich starań, aby także w szczególnych przypadkach podziału nieruchomości prawa klientów, nabywców nieruchomości nie zostały w żaden sposób naruszone.
dr Tadeusz Białek, Dyrektor Zespołu Legislacyjno-Prawnego ZBP
